Die besten Hypothekenzinsen für Ihre Immobilie

Immer wieder werde ich gefragt ob in diesen unsicheren Zeiten an der Börse nicht etwa eine Immobilie oder Gold die bessere Anlage ist, heute möchte ich kurz darauf eingehen, da das Thema offenbar aktueller ist denn je. Meine Einschätzung zum Goldpreis, und Gold als Inflationsschutz habe ich ja bereits mehrfach in letzter Zeit auf unserem Blog erwähnt, deswegen konzentriere ich mich heute auf das Thema eigen Immobilienkauf. Vorab möchte ich sagen, dass eine eigen genutzte Immobilie natürlich ein ganz wesentlicher Beitrag zur Altersvorsorge ist, den man anstreben sollte sofern es die persönlichen Einkommensverhältnisse zulassen. Ich persönlich halte aber nicht viel davon eine Immobilie nur aus dem vermeintlichen Sicherheitsgedanken heraus zu erwerben. Viel mehr sollte man sich beim Kauf bewusst sein das es sich um eine Anlage handelt die man über viele Jahre hinweg halten sollte, und die auch in schlechteren Zeiten einen monatlichen Kapitaldienst erfordert.

Wesentliche weitere Punkte für eine erfolgreiche Immobilienanlage sind die Eigenkapitalquote zum Zeitpunkt des Objektkaufs und natürlich die Hypothekenzinsen. Grundsätzlich sollte man mit einem Eigenkapital das unter 30% des Anschaffungspreises liegt vorsichtig sein, da dadurch die Zinslast meistens zu hoch ist, besser wären natürlich 50 Prozent. Heute befinden wir uns aber in der glücklichen Situation, bedingt durch die Finanzkrise, dass Bauzinsen immer noch sehr günstig sind, sodass das Eigenkapital durchaus auch etwas niedriger ausfallen kann. Oftmals sind es nicht die Bankberater der Hausbank die Ihnen den günstigsten Zins bieten sondern unabhängige überregionale Anbieter die sich auf genau diese Kreditform spezialisiert haben. Vergleichen lohnt sich also und kann nicht selten am Ende Ihrer Immobilienfinanzierung einen schönen fünfstelligen Betrag ausmachen.

Eine sehr gute Aufstellung und schnellen Überblick über die aktuellen Hypothekenzinsen findet man bei Immobilien Scout 24. Hier lassen sich auch weitere nützliche Informationen wie beispielsweise ein Tilgungsrechner und allgemeine Informationen zur Baufinanzierung finden. Für alle anderen Kreditarten würde ich CHECK24 empfehlen. Letztlich sollte jeder Anleger selbst entscheiden welche persönliche Risikoneigung er hat und wie viel Geld seines Ersparten er in welche Anlageklasse stecken möchte. Aktien sind zwar das deutlich flexiblere Instrument jedoch, wie wir alle wissen, mit gewissen Risiken behaftet. Gold ist und bleibt für mich ein Geldaufbewahrungsmittel für die ganz harten Zeiten, die wir hoffentlich nicht erleben müssen. Und die Immobilie, sofern man selber darin wohnt, ist ein Ort der einem die nötige Ruhe und Geborgenheit bieten kann die man braucht um den täglichen Wirren des Lebens mit einer gewissen Gelassenheit zu begegnen…

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7 Comments

  1. Peter said:

    Die Überlegung, ein Haus zu bauen, haben wir schon lange. Ich stöbere mich aber ersteinmal durch alle möglichen Artikel und Blogs, um mich besonders Gut darüber zu informieren. Da steckt natürlich viel Arbeit und viel Geld drin, da möchte man keine Fehler machen. Dein Beitrag und die Kommentare haben mir sehr geholfen.

  2. _hedgie said:

    „keine 25% wie im Beispiel“

    Die 25% sind keine reale Kosten, sondern geplante Kosten. Wenn man eine Wohnung kauft, egal ob selbst genutzt oder als Kapitalanlage, dann fallen laufende Kosten für Bewirtschaftung und INstandhaltung an. Zudem kommt evtl. vorhanderer Instandhaltungsstau und anstehende Modernisierungsmaßnahmen. Bei einer Kapitalanlage muss man zusätzlich Kosten kalkulieren für zwischenzeitigen Leerstand. Um einen nachhaltigen Geldfluß zu kalkulieren benötigt man etwas Cash und eben laufend Cash noch dazu. Deshalb mal ein Beispiel:
    Ich kaufe eine Wohnung selbst genutzt und möchte das Kreditrisiko, welches ich auf mich nehme minimieren, aber auch möglichst wenig EK investieren, um den höchsten Nutzen aus der Immobilie zu holen. Dann gehe ich wie folgt vor:
    1. Makler ja/nein wenn dann benötige ich nochmal 5,95%NK mehr
    2. Instandhaltungsstau und Modernisierungsbedarf ermitteln
    3. Wenn das alles erledigt ist, wieviel Kaltmiete könnte ich für diese Wohnung/Haus fertig modernisiert erzielen (Marktpreis)?

    Wenn ich das alles gemacht habe, dann kontaktiere ich meine Bank und sage folgendes:
    1. Kaufpreis = x. Mein Geldbedarf ist Kaufpreis + 10,95% Nebenkosten + y EUR Modernisierung und Instandhaltung
    2. Meine Rate soll z = (theor.Kaltmietertrag * 0,75) hoch sein

    Bitte rechnen Sie mir aus wieviel Darlehenssumme das bedeutet bei einer Laufzeit von 10,15,20,30 Jahren. Wenn ich die Antwort von den Gesamtinvestitionskosten abziehe, weiß ich bei welcher Laufzeit ich welchen Kapitalbedarf habe und kan sofort sehen welche Laufzeit ihch mir leisten kann.

    Der Hintergrund ist folgender: Sollte alles schief gehen, kann ich bei diesen Rahmenbedingungen immer noch ausziehen, vermieten und der Kredit trägt sich weiterhin von selbst!, da bei Vermietung selbst laufende Kosten gedeckt werden, durch die vorher einkalkulierten Überschüsse!

    lg, _hedgie

  3. _hedgie said:

    m. E. sollte man die Eigenkapitalquote so anpassen, daß der monatliche Ertrag (theoretischer Kaltmietertrag * 0,75, 25% Abschlag für Kosten,Ausfälle, etc.) sich mit der Rate anpaßt. Da hat man ganz schnell eine Orientierung…
    …die meisten Banken wollen aber mindestens 15-20% EK sehen. über 50% EK bringt bzgl. des Zinssatzes nicht mehr viel bis gar nichts.

    Außerdem soll noch erwähnt sein, daß wir zur Zeit eine abflachende Zinskurve haben (http://www.bloomberg.com/markets/rates-bonds/government-bonds/germany/), was bedeutet, das wenn man sich schon 20 Jahre Zinsbindung anstrebt, dann die 30jährige gratis dabei ist!

    Gruß, hedgie

  4. Thomas said:

    „Grundsätzlich sollte man mit einem Eigenkapital das unter 30% des Anschaffungspreises liegt vorsichtig sein, da dadurch die Zinslast meistens zu hoch ist, besser wären natürlich 50 Prozent.“

    Hallo Lars, ich hab grad mal Lust, dem zu Widersprechen.

    Wenn man Eigenkapital, sagen wir 50.000, hat und eine Immobilie für den Eigenbedarf erwerben möchtest, sagen wir für 200.000 erwerben möchte und man zudem eine Bonität hat, die ein 100% Finanzierung erlaubt, würde ich die eigene Bonität voll ausnutzen. Die 50.000, sofern vorhanden, würde ich anfänglich keinesfalls in die Immobilie stecken.
    Ein Grund ist allein der, dass beim Immobilienkauf noch weitere, nicht im Kaufpreis enthalten Kosten auf einen zukommen, keine 25% wie im Beispiel oben, aber doch so weitere 5-10% (Grunderwerbsteuer, Maklerkosten etc. etc. etc.).
    Das einbringen von vorhandenem Eigenkapital zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs ist allein im Interesse der Bank, nicht im Interesse des Käufers. Ich würde das wirklich nur tun, wenn die Bank meine Bonität nicht als ausreichend erachten würde, so dass ich Kapital quasi als Faustpfand selbst einbringen müsste.
    Besser als zum Zeitpunkt des Kaufs Eigenkapital einzubringen halte ich es, möchte man die Immobilie tatsächlich neben dem Wohnen auch als KapitalANLAGE (es liegt dann dort und kommt auch nicht mehr raus) oder Sparbuch mit Zinsatz von 3-4% nutzen, Sondertilgungen oder variable Tilgunssätze zu vereinbaren. Mit etwas Glück, sagen wir Du hast 3% Hypothekenzinsvereinbart und 3 Jahre später steigen die Zinsen auf 8%, kannst Du auch mit der Bank später Tilgungen ohne Sondertilgungsrecht bewirken. Nun hat sie ja sicherlich Interesse an Deinem Cash, für das sie ja nur 3% bekommt und besser angelegt, 8% bekommen könnte…

    Als wir vor ziemlich genau 5 Jahren unser Minireihenhäuslein hier in Bonn kauften, machten wir das genau so: 100%. Seitdem habe ich ca. 10.000 lediglich durch monatliche Tilgungen getilgt, der Wert der Immobilie dürfte de facto (ich glaub es kaum, aber ist wohl so) so um 10-20.000 gestiegen sein. Insofern habe in Immobilien Kapital von ca. 30.000 (Wiederverkaufspreis-Hypothek). Da mein Depot kleiner als 10.000 ist (2000 in der Porsche Aktie), sehe ich das Immobilienkapital eher als ein Klumpenrisiko an, in das ich gegenwärtig nicht weiter investieren möchte. Sondertilgungen werde ich also die nächsten 5 Jahre wohl nicht anstreben. Bei Neuverhandlung bei Ende der Zinsbindungsfrits … schaun mer ma. Mir gefällt zwar eigengenutze Immobilie als langfristiges Sparbuch als Idee. Aber ehrlich gesagt nur aus Gründen der Diversifikation des Portofolios…

    Noch etwas: Ich war lange gegen Grunderwerb in Deutschland. Ich hätte lieber, wenn es Immobilie sein sollte, in Grund und Boden in Thailand investiert. Dort sind „wir“ auch investiert aber ich kann in personam als Ausländer nicht in Thailand (im Gegensatz zu meiner Frau in Deutschland) Grund erwerben. Die Demographie in Thailand ist eine andere als Deutschland und ich gehe daher von eher tendenziell sinkenden Häuserpreisen in Deutschland aus. Bisher habe ich es nicht bereut, unsere kleine Sparbüchse hier in Deutschland erworben zu haben. Aber, ich glaube 2007, schnellten die Reispreise in die Höhe. Noch schneller kletterten die Bodenpreise selbst im hintersten Winkel des Isans (Nordosthailand).

    Gibt es irgendeine gute Aktie, mit der man, etwas diversifiziert (Osterinseln, Nordlaos, Südvietnam, Java, Timor) landwirtschaftliche Nutzfläche erwirbt?

  5. Thomas said:

    @Ramsi: Wenn Du vor einem halben Jahr unterschrieben hast und es 5 Jahre Zinsbindungsfrist und eine 100% Finanzierung war, ist der Zinssatz wohl ok. Heute sollte das, merkwürdigerweise, günstiger (ca 3%) gehen. Der Bund Future ist seitdem gestiegen, die Umlaufrendite gefallen. Diesen Entwicklung haben wir Griechenland zu verdankent.

    Deine Zinsbindungsfrist würde mich interessieren.

    Wir haben vor ziemlich genau 5 Jahren einen mit 10 Jahre (100% Finanzierung) und 4,05% Hypothekenzins unterschrieben. Ich dachte seinerzeit, tiefer geht es nicht und erst mal 10 Jahre nicht drüber nachdenken. Heute, wenn ich einen 5-Jährigen abschließen würde, hätten wir die vergangenen Jahre ca. 1/2 Prozent weniger und jezt ca. 1% weniger zu zahlen.

  6. Ramsi said:

    Wir haben vor einem halben Jahr einen Hypothekenzins von 3,5% unterschrieben. Viel weniger geht glaube ich nicht

    • Lars said:

      Nein wahrscheinlich nicht aber eine 3 vor dem Komma ist immer noch möglich 😉

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