Wunschanalyse GAGFAH S.A.

Herzlich Willkommen zur Wunschanalyse von Sharewise in Zusammenarbeit mit Stephan Heibel vom Heibel-Ticker.de Börsenbrief (www.heibel-ticker.de) und Rainer Hahn von EMFIS.com. Für die Chartanalyse haben wir Christian Kämmerer, Technischer Analyst (www.TA4YOU.com) um seine Meinung gebeten. Unsere Mitglieder haben sich diese Woche eine Analyse der GAGFAH S.A. gewünscht.

GAGFAH S.A. laut Sharewise.com:

Prognositiertes Kursziel kaufen halten verkaufen
9 Mitglieder Ø 5,18 € 5 4
8 Analysten Ø 6,20 € 5 3 0

GAGFAH S.A. (WKN A0L BDT, ISIN LU0269583422)


Firmenlogo GAGFAH S.A.

1.) Fundamentale Analyse

Auf Anregung einiger Sharewise-Mitglieder habe ich diese Woche eine Wunschanalyse zum Thema Immobilienaktien angeboten. Hintergrund war und ist hier, dass diese Aktien wohl aus Sicht vieler Anleger mittlerweile auf einem sehr attraktiven Bewertungsniveau angekommen sind. Denn vergessen wir nicht – die aktuelle „Weltwirtschaftskrise“ nahm ihren Anfang am amerikanischen Immobilienmarkt und ähnlich wie dieser sind auch andere Immobilienmärkte weltweit, wie z.B. der spanische, eingebrochen.

Und wenngleich wir in Deutschland keinen solchen „Boom“ am Immobilienmarkt hatten wie etwa in Spanien oder den USA, so wurde dennoch auch der deutsche Immobilienmarkt in Mitleidenschaft gezogen. Und in der Folge natürlich auch die Aktien einiger deutscher Immobilienunternehmen, was Sie schon daran erkennen können, dass mit der Vivacon AG womöglich das erste deutsche Immobilienunternehmen vor dem Aus stehen könnte… doch damit genug der Vorrede und zur Analyse der GAGFAH S.A..

GAGFAH – Unternehmensgeschichte

Die GAGFAH wurde am 14. August 1918 in Berlin gegründet und war bereits in ihren Anfangsjahren eine der größten Wohnungsbaugesellschaften. Über insgesamt 32 Jahre, zwischen 1924 und 1956, war der Architekt Arnold Knoblauch Vorstandsvorsitzender des Unternehmens und prägte es so ganz entscheidend mit.

Zwischen August 2006 und April 2009 war dann der ehemalige Oberbürgermeister der Stadt Oberhausen, Wolfgang Drescher, Vorsitzender der Geschäftsführung der GAGFAH S.A., Vorsitzender der Geschäftsführung der GmbH sowie Mitglied des Verwaltungsrates. Nachfolger und damit aktuell amtierender Vorstandsvorsitzender des Unternehmens ist William Joseph Brennan, der sein Amt ursprünglich erst im August 2009 antreten sollte.

Der Name GAGFAH war ursprünglich eigentlich ein Acronym und stand für „Gemeinnützige Aktien-Gesellschaft Für Angestellten-Heimstätten“. Mit der Änderung der Gesellschaftsform im Jahr 2004 und der damit dann verbundenen Aufhebung der Gemeinnützigkeit ist GAGFAH jedoch nun nur noch die Markenbezeichnung des Unternehmens.

Im Juli 2004 verkaufte die damalige Bundesversicherungsanstalt für Angestellte ihre in der GAGFAH gebündelten 81.000 Wohnungen an 147 verschiedenen Standorten in ganz Deutschland, davon allein rund 24.000 Wohnungen in Berlin, im Rahmen einer Privatisierung an die US-amerikanische Firma Fortress zum Preis von rund 3,5 Mrd. Euro.

In der Folge übernahm Fortress auch die NILEG Immobilien Holding (Hannover). Im April 2006 übernahm die GAGFAH S.A. dann die WOBA Dresden mit ca. 48.000 Wohnungen und 1.320 Gewerbeeinheiten. Etwa 1 Jahr später, im Mai 2007, kaufte die GAGFAH S.A. weitere 920 Wohnungen und 71 Gewerbeobjekte, darunter ca. 500 Wohnungen aus einem Paketverkauf der VGH Versicherungen, die damit Bestände der Landschaftlichen Brandkasse auflöste.

GAGFAH – Immobilienbesitz über ganz Deutschland verstreut

Die GAGFAH S.A. ist Eigentümerin eines geografisch diversifizierten Wohnimmobilienportfolios, welches sich über ganz Deutschland (über 350 Städte bzw. Standorte) erstreckt. Mit einem Bestand von rund 170.000 Mietwohnungen und 20.000 für Dritte verwalteten Wohnungen ist sie das größte, an der deutschen Börse notierte Immobilienunternehmen.

Größte Standorte waren am 31. März 2009 Dresden (40.575 Wohnungen), Berlin (29.016 Wohnungen) und Hamburg (9.842 Wohnungen), wobei sich im Jahre 2008 Mietwohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 10.000.000 m² im Eigentum der ´GAGFAH S.A. befanden. Der Großteil des Gebäudebestandes wurde zwischen 1950 und 1979 errichtet und die durchschnittliche Mietdauer liegt bei über 11 Jahren. Die Vermietungsquote beträgt aktuell ca. 96% und die durchschnittliche Wohnfläche pro Mieteinheit 60 m².

Hauptsitz des in Deutschland als GmbH geführten Unternehmens ist Essen, Hauptaktionär das Investmentunternehmen Fortress Investment Group LLC mit einem Aktienanteil von ca. 60%. Chief Executive Officer (CEO) ist seit dem 7. April 2009, wie bereits erwähnt, William Joseph Brennan. Die GAGFAH S.A. erzielt den Großteil ihrer Einnahmen aus der Vermietung und Bewirtschaftung ihres bundesweiten Wohnungsbestandes.

GAGFAH – sehr niedrig bewertet, da hoch verschuldet

Die GAGFAH Aktie wird derzeit deutlich unterhalb ihres Nettoinventarwertes gehandelt, welcher nach Abzug der Schulden bei ca. 2,6 Mrd. Euro liegt. Womit wir auch beim Hauptproblem der Gesellschaft sind, denn diese drücken derzeit Verbindlichkeiten in Höhe von rund 6,4 Mrd. Euro. Nichtsdestotrotz wird das Unternehmen derzeit an der Börse nur mit ca. 1,2 Mrd. Euro und damit mehr als 50% unter dem Net Asset Value bewertet. Bei aller Schuldenproblematik, ein Abschlag von mehr als 50% auf den Buchwert erscheint nicht nur übertrieben, er ist es auch. Denn einerseits baut das Geschäftsmodell der GAGFAH S.A. darauf auf, billigen Wohnraum anzubieten, was in Zeiten der Krise sicherlich ein sehr gutes Geschäftsmodell ist, andererseits gab es wie eingangs erwähnt am deutschen Immobilienmarkt keine „Bubble“ wie in Spanien oder den USA und daher in der Folge auch kein solcher Einbruch. Nichtsdestotrotz musste GAGFAH S.A. im letzten Jahr 233 Mio. Euro abschreiben und der Markt scheint weitere Wertberichtigungen zu befürchten. Aber selbst wenn es nochmal zu Wertberichtigungen in ähnlicher Höhe kommen sollte, so sollte dies in den aktuellen Kursen mehr als eskomptiert sein.

GAGFAH – eine fundamentale Bewertung

Zusammenfassend muss man daher konstatieren: Im Zuge der Finanzkrise sind Unternehmen mit hohen Schulden böse abgestraft worden. GAGFAH S.A. ist sehr hoch verschuldet und folglich wurde der Aktienkurs von einst weit über 20 Euro bis auf etwa 2 Euro regelrecht nach unten „geprügelt“. Im Tief lag die Marktkapitalisierung damit bei nur noch ca. 440 Mio. Euro, inzwischen notiert die Aktie wieder bei 5,40 Euro und die Marktkapitalisierung liegt dementsprechend auch wieder bei ca. 1,2 Mrd. Euro.

Bei allen Risiken, die es aufgrund der hohen Verschuldung sowie der unsicheren konjunkturellen Lage geben mag, die Aktie ist aus fundamentaler Sicht aber auch auf diesem Kursniveau noch immer als „ausgebombt“ anzusehen und die gegenwärtige Bewertung viel zu günstig. Aus fundamentaler Sicht ist daher nur eine einzige Einstufung der GAGFAH Aktie möglich: STRONG BUY!

Werfen wir nach diesem sehr positiven Ergebnis der fundamentalen Analyse nun einen Blick auf die Charttechnik. Da Herr Kämmerer heute leider verhindert ist, übernehme ich die charttechnische Analyse selbst!

2.) Charttechnische Analyse

GAGFAH S.A. – nach Doppelboden aufwärts, aber zuletzt mit Trendbruch!

Einleitung:
Da ich, anders als manch andere Analysten, die Charttechnik sowie auch die folgende Sentimentanalyse eigentlich nur zu Timingzwecken nutze, fällt meine charttechnische Analyse sicherlich etwas weniger umfangreich aus als bei Herrn Kämmerer. Zumal bei GAGFAH S.A. ohnehin nur der Chart der letzten Monate interessant erscheint, wie Sie gleich selbst sehen können. Und darum hier zunächst mal das Chartbild!

GAGFAH S.A., Chart, 1 Jahr

Bis November 2008 war die GAGFAH Aktie nahezu im freien Fall. Mit Erreichen der 2 Euro Marke drehte sie dann jedoch nach oben und stieg innerhalb weniger Tage um fast 100% auf ca. 4 Euro. Doch diese Zwischenhochs konnte die Aktie nicht halten und fiel zunächst wieder stark, dann ab Anfang 2009 etwas gebremst, bist auf das alte Tief bei rund 2 Euro. Damit legte der Wert quasi eine nahezu lupenreine Doppebodenformation hin und folgerichtig stieg der Wert dann auch nach den Tiefs Anfang März wie an der Schnur gezogen stark an, diesmal bis auf fast 7 Euro, also um mehr als 200%. Ab Anfang Juni korrigierte die Aktie diesen starken Anstieg dann im Gleichklang mit dem breiten Markt, was an sich noch sehr gesund wäre. Das Problem dabei war/ist jedoch, dass die Aktie damit ihren zuvor steilen Aufwärtstrend gebrochen hat, so dass sie sich jetzt ein wenig im Niemandsland befindet. Support erfährt der Wert daher aktuell erst wieder im Bereich 4,75 Euro. Aus charttechnischer Sicht ist die Aktie daher noch kein Kauf. Erst deutlich unter 5 Euro, am Besten im Bereich 4,70 Euro bis 4,80 Euro, sollte man wohl zugreifen!

Soweit die Charttechnik und damit weiter zur Sentimentanalyse!

3.) Sentimenttechnische Analyse

Wie Sie ganz zu Anfang der Wunschanalyse in der kleinen Tabelle sehen können, gibt es derzeit 9 Empfehlungen der Sharewise Mitglieder und 8 Empfehlungen professioneller Analysten zu GAGFAH S.A..

Dabei sagen 5 Sharewise-Mitglieder „KAUFEN“ und 4 Sharewise-Mitglieder „VERKAUFEN“, also insgesamt ein recht neutrales Bild. Das durchschnittliche Kursziel der Mitglieder liegt bei 5,18 Euro und damit leicht unter dem aktuellen Kurs, so dass von großer „Euphorie“ unter den Privatanlegern nichts zu spüren ist.

Und wenngleich es bei den professionellen Analysten etwas besser aussieht als bei den Privatanlegern, so ist auch hier nichts von Euphorie zu spüren. Denn 5 Analysten stufen die GAGFAH Aktie derzeit auf „KAUFEN“, 3 Analysten stufen sie auf „HALTEN“ und keiner auf „VERKAUFEN“ bei einem durchschnittlichen Kursziel von 6,20 Euro, was immerhin ca. 15% über dem aktuellen Kurs liegt.

Analysten leicht positiv gestimmt, Privatanleger sehr vorsichtig gegenüber der Aktie, insgesamt also kein überbordend positves Sentiment, was kontraindikativ eher positiv für die Aktie zu werten ist.

4.) Zusammenfassung

Die fundamentale Analyse der GAGFAH Aktie ergibt, trotz Berücksichtigung aller Risiken, ein ganz klares STRONG BUY, die charttechnische Analyse sieht kurzfristig noch etwa 15% Korrekturpotential bis etwa 4,75 Euro und das Sentiment der Aktie ist eher vorsichtig, was kontraindikativ eher positiv zu sehen ist. Alles in allem kein allzu schlechtes Ergebnis für die Aktie, oder?

Geht man nach der Strategie von Warren Buffett, sollte man die Aktie daher kaufen, denn das Unternehmen wird derzeit mit einem Abschlag auf den Buchwert von mehr als 50% gehandelt. Und genau solche Aktien, bei denen man den Dollar, respektive den Euro für 50 Cent kaufen kann, sucht  der legendäre Investor, seines Zeichens vielleicht der beste Investor aller Zeiten, ja nach eigener Aussage immer.

Und dieser mehr als 50%ige Abschlag auf den Buchwert ist, allen Schulden und auch der aktuellen konjunkturellen Lage zum Trotz, meines Erachtens nicht berechtigt. Denn am deutschen Immobilienmarkt gab es keine Blase wie in den USA und in der Folge eben auch keinen solchen Crash wie dort. Und selbst wenn die GAGFAH S.A. noch Wertberichtigungen vornehmen müsste, so erscheint dies jetzt schon mehr als im Kurs eskomptiert zu sein.

Da ich jedoch, wie gesagt, zwar nicht streng nach Charttechnik handele, sie aber sehr gerne zu Timingzwecken nutze, würde ich dennoch jetzt noch keine volle Position in GAGFAH S.A. eingehen. Wer an einem Investment in dieser Aktie, dass ich ohne Zweifel als langfristig aussichtsreich ansehen würde, Interesse hat, der sollte auf dem aktuellen Niveau noch nicht zuschlagen. Erst zu Kursen zwischen 4,70 Euro und 4,80 Euro erscheint dies sinnvoll. Da bei 4,00 Euro eine starke Unterstützung liegt, könnte man die Aktie dann auch mit einem Stoppkurs knapp unter 4,00 Euro absichern, wodurch man ein maximales Verlustrisiko von knapp 20% eingehen würde.

Die Kurschancen nach oben hingegen sehe ich bei bis zu 8,00 Euro, was beim aktuellen Kurs einer Kurschance von knapp 50% und beim Kaufkurs 4,75 Euro sogar einer Kurschance von fast 70% entsprechen würde. Somit liegt das Chance/Risiko-Verhältnis bei 70% zu 20% (70:20) und damit bei 3,5. Vor dem Hintergrund, dass man gemeinhin ein Chance/Risiko-Verhältnis über 2 als sehr gut ansieht, eine klare Sache! Zumal man bei der GAGFAH S.A., siehe den Verweis auf Warren Buffett, den Euro für weniger als 50 Cent kauft…

Über den Autor

Sascha Huber, Jahrgang 1978 und wohnhaft in Trier, ist schon seit Zeiten des damaligen Neuen Marktes als intimer Kenner der Hightechbranche bekannt. Er betrieb in den Jahren 1998 bis 2001 zusammen mit einem Partner eine der damals führenden Börsenhotlines sowie eines der damals führenden Börsenportale und gehörte damit zu den Ersten, die das Potential von Aktien wie Amazon.com, eBay oder Intershop Communications erkannten. Im Gegensatz zu vielen anderen Experten riet er allerdings rechtzeitig im März 2000 zum Ausstieg aus dem Neuen Markt und warnte sehr frühzeitig vor Luftnummern wie ComROAD, Gigabell oder Infomatec. Mittlerweile gehört er zu den aktivsten Sharewise Mitgliedern und zeichnet sich dabei durch exzellentes Börsen Know How aus. Dabei liegt seine Spezialität unverändert im Hightechsektor, den er aufgrund eines Informatikstudiums auch bestens einschätzen kann.

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